GENEL OLARAK BORÇLAR KANUNUNDAKİ TANIMI İLE TELALLIK SÖZLEŞMESİ:
6098 Sayılı, Yeni Borçlar kanununun 520 İla 525. maddeleri arasında “ Tellallık sözleşmesi” hususları düzenlenmiştir .
Düzenleme yapılırken, eski kanunda “tellallık sözleşmesi” olarak adlandırılan emlak komisyonculuğu , kavramsal değişikliğe uğramış ve faaliyetin adı “simsarlık” olarak adlandırarak değiştirilmiştir.
Madde 520/1 ‘ deki tanımına göre : “Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir”
Madde 520/3’e göre “Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz”
*Tellallık sözleşmesinin geçerli olması için yazılı olması yeterlidir Başka bir geçerlilik şartı aranmamıştır. Yani resmi şekilde düzenlenmiş olması gerekli değildir.
Yani taşınmazlara ilişkin olarak her koşulda Emlak ücretini hak kazanabilmek için “tellal” yani “Emlak danışmanı” ile emlakçılık hizmeti sunulan (müşteri) taraf arasında yazılı şekilde yapılmış ve her iki tarafın da imzalarını taşıyan bir sözleşmenin varlığı zorunluluktur.
Özünde emlak alım satıma aracılık sözleşmesi ile yer gösterme sözleşmesi arasında bir fark olmayıp her şartta gerek emlakçının gerekse müşterinin imzasını içeren bir belge olmalıdır.
*Hatta bağımsız bir sözleşme olarak düzenlenmesi dahi aranmaz. Örneğin adi yazılı bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin içinde sunulan hizmet karşılığı tellallık ücreti ödeneceği ve ücret miktarı belirtilmiş, taraflarca imzalanmışsa asıl sözleşme geçersiz olsa bile tellallık sözleşmesi yapılmış kabul edilir ve geçerli sayılır.
“Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı bir sözleşmedir. ”
*Yani ücreti hak kazanabilmek için 3 ayrı hizmet alanı öngörülmüştür Bunlardan birincisi “Sözleşme yapılması fırsatını ortaya çıkarmak”, “Sözleşme Kurulmasına Aracılık Etmek”, “Sözleşme Müzakerelerine Yönlendirmek” tir.
Genel olarak ücret hususu 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 521. Maddesinde şöyle düzenlenmiştir:
“MADDE 521- Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır”
Madde metninden, ancak satış veya kiralama sözleşmesinin kurulması halinde emlak komisyoncusunun ücrete hak kazanacağı izlenimi doğuyor olsa da, madde metni “Simsarlık Sözleşmesi”nin yukarıda yazan tanımını tam karşılamamakta olduğu gibi, uygulama ve içtihat boyutu da oldukça farklıdır.
*Emlakçı, bir araya getirmediği tarafların dahi, sözleşmesinde aracı sıfatıyla bulunarak, akdi kolaylaştırıcı rol üstlenerek danışmanlık ücretine hak kazanabilmektedir.
Emlak alım satıma aracılık hizmeti çoğu zaman fırsat gösterme şeklinde karşımıza çıkmaktadır. Fırsat gösterme de taşınmaza ait bilgilerin alıcı veya kiracı adayına sağlanması ve taşınmazın alıcı veya kiracıya gezdirilmesi şeklinde ortaya çıkmaktadır.
*Ayrıca “Sözleşmenin Kurulması Halinde Ücrete Hak Kazanılabileceği” hususunun aksi de “Sözleşme Serbestisi” bağlamında kararlaştırılabilir.
Yani Borçlar Kanununda simsarın ücrete hak kazanabilmesi için kural olarak alıcı ile satıcıyı
(veya kiralayan ile kiracıyı) bir araya getirmesi gerekli iken bunun aksinin sözleşmeyle kararlaştırılabileceği ifade edilmiştir.
*521 maddenin 1 cümlesinde bahsedilen husus her ne kadar Emlak hizmet bedelinin ancak satış veya kiralama sözleşmesinin bağıtlanmasına bağlı olduğu izlenimi verilmişse de tapuda yapılacak satış öncesinde, tarafları satış şartları konusunda uzlaştırmış olan Emlak danışmanının sonradan tarafların tapudaki satış işleminden cayması halinde dahi Emlak komisyon ücretini hak kazanacağı yazılı olarak kararlaştırılabilir. sözleşme serbestisi bunu mümkün kılmaktadır .
* Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir.
* Hatta yine sözleşme serbestisi prensibi çerçevesinde, başka bir emlak danışmanının yapacağı satıştan komisyon alınacağı da kararlaştırılabilir. Nitekim Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 03.07.2012 Tarih, 2012/17275 Karar sayılı kararında “…. Sözleşmede düzenlenen başka bir emlakçı aracılığı ile taşınmazın satışı halinde tellallık ücreti ödeneceğine ilişkin hüküm, taraflarca itiraz edilmeksizin imzalanmış olmakla ve aksi yönde yasa hükmü de bulunmamakla sözleşme serbestisi ilkesi gereğince geçerlidir ve sözleşmenin taraflarını bağlar. Bu ilkeler ışığında; davacı tellalın ücrete hak kazandığı ve davalının bu ücretten sorumlu olduğu gözetilerek davacının alacağı yönünden gerektiğinde bilirkişi incelemesi yapılarak neticesine göre hüküm kurulması gerekirken..”
*Yasa koyucunun bu düzenlemesi gereğince emlak danışmanı taşınmaz sahibinin verdiği yetki sözleşmesi veya emlak danışmanlığı sözleşmesi gereğince yetkilendirildiği taşınmazın
satışı veya kiralanması konusunda tek yetkili hale gelecektir.
Yani satan veya kiraya veren taraf ile alıcı / kiracı tarafı bir araya getirmesi gerekmeyecek, belirli bir sürede taşınmazın satışı için tek yetkili hale gelecek, sadece sözleşmeyi akdedecek karşı yanı bulmaktan ibaret bir hizmet verecektir.
Bu yönden, portföyündeki müşteriyi temsil hakkına erişerek Onun, kendisinin bulduğu herhangi bir müşteri ile sözleşme bağıtlaması halinde ücrete hak kazanabileceğini kararlaştırabilecektir. Uygulamada YETKİ SÖZLEŞMESİ adı verilen bu çalışma sistemi yaygın hale gelmiş olup, taşınmaz sahibi veya yetkilinin bu sözleşmenin akdedilmesinin akabinde emlak danışmanını aradan çıkartarak , üçüncü kişiyle bizzat veya başka simsarlar üzerinden kira veya satım sözleşmesi imzalaması halinde emlak danışmanına sözleşme ile kararlaştırılmış komisyon hizmet bedelini ödemek zorunda kalacaktır.
Yer Gösterme Sözleşmesi için de aynı hukuki kapsamdan söz etmek tabii ki mümkündür.
5 Haziran 2018 Salı, 30442 Sayılı Resmî Gazete İle Gümrük ve Ticaret Bakanlığı “Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik” Düzenlemiş ve yayınlayarak yürürlüğe sokmuştur.
*Yönetmelikle taşınmazlara dair emlak hizmeti veren simsarlar hakkında bazı kurallar getirilmiş olup bunların bazıları etik değerler manzumesi bazıları ise hukuki yükümlülükler hakkındadır.
*Örneğin Emlak komisyoncusunun dürüst gerçeğe uygun ahlaklı özenli hareket etmesi gerektiği yanıltıcı bilgi veremeyeceği haksız ve hukuka da aykırı davranışlarda bulunamayacağı haksız rekabet sayılacak ticari uygulamalar yapamayacağı, doğru bilgi vermesi gerektiği gibi hizmet verdiği müşterilerin tercihlerini etkilemesi muhtemel önemli bilgileri gizleyemeyeceği, hizmet verdiği kişilerin menfaatleri ile çatışan davranışlarda bulunamayacağı, elindeki belgeleri imzalatmadan önce bu belgeleri okumak için yeterli süre vereceği ve bir suretine müşterine teslim edeceği, alınan her teklifi hizmet verdiği kişilere en kısa sürede yazılı olarak bildirmeye hükümlüyü altında bulunduğu yönetmelikte yer verilen ahlaki yükümlülüklerdir.
*Bunun yanında bazı hukuki yükümlülükler de sayılmış olup taşınmazın satış veya kira sürecinin tamamlanması Yahut Fesih süresinin sona ermesi, karşılıklı vazgeçme gibi durumlarda en geç 3 gün içinde ilan faaliyetine son verilmesi gerektiği açıkça düzenlenmiştir.
* İlanlarda yetki belgesinin numarası işletme adı ve ünvanı adres bilgisi yanında tapuda yer alan ada parsel bilgileri , Tarafların iletişim bilgileri, varsa taşınmazın enerji kimlik bilgileri okunaklı bir şekilde yazılmalıdır. Her bir yetki sözleşmesi fiziki veya elektronik ortamda hazırlanmalı en az 5 yıl süreyle saklanmalıdır.
*Emlak alım satımına dair komisyon sözleşmelerinde ücretin kararlaştırılmış olması gerekir ücret belirtilmemiş ise o takdirde tarife tarife yok ise mahalli tahammül ücret takdirinde dikkate alınır.
*Yine ücret hususunda bilmemiz gerekir ki aracılık sözleşmesine konu olan Bedel tapuda gösterilen bedelden daha yüksekse ki uygulamada bu sıklıkla yaşanmaktadır sözleşmede yazan bedel üzerinden komisyon ödenmesi gerekir. Mevzu hukuki uyuşmazlığa konu olduğunda, mahkeme tarafından yazılı olan satış bedeline itibar edilir.
Yer gösterme sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 520 maddesine göre geçerli bir tellallık sözleşmesi sayılmaktadır.
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (TTHY) m. 19’a göre taşınmaz ticareti faaliyetinde düzenlenen bir belge olup, “alım satımına veya kiralanmasına aracılık edilen taşınmazın alıcı veya kiracıya fiziksel olarak veya elektronik ortamda gösterilmesi hizmeti” olarak ifade edilmiştir. Taşınmaz gösterme -görme belgesi, bir taşınmazın alım satımına kiralanmasına aracılık edilmesi halinde düzenlenir.
Yönetmelik hükmünü aynen buraya aktaralım:
Taşınmaz gösterme belgesi
MADDE 19 – (Değişik:RG-14/10/2020-31274) (1) Alım satımına veya kiralanmasına aracılık edilen taşınmazın alıcı veya kiracıya fiziksel olarak veya elektronik ortamda gösterilmesi hizmeti, taşınmaz gösterme belgesi düzenlenmek suretiyle verilir. (2) Taşınmaz gösterme belgesi, birer nüshası taraflarda kalacak şekilde en aziki nüsha düzenlenir. Bu belgede asgari olarak aşağıdaki bilgilere yer verilir: a) İşletme veya sözleşmeli işletmenin yetki belgesi numarası ve iletişim bilgileri ile sorumlu emlak danışmanının adı, soyadı ve imzası. b) Taşınmazın gösterildiği kişinin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası veya yabancı kimlik numarası ile iletişim bilgileri ve imzası. c) Taşınmazın tapu kaydı bilgileri,cinsi ve adresi. ç) Taşınmazın hangiamaçla gösterildiği ve gösterilme tarihi. d) Hizmet bedeli oranı veya tutarı. (3) Taşınmaz gösterme belgesi, her bir alıcı veya kiracı için ayrı ayrı düzenlenir. Taşınmaz gösterme belgesinin birden fazla taşınmaziçin düzenlenmesi durumunda alıcı veya kiracının imzası her bir taşınmaziçin ayrıayrıalınır. (4) Taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir bedel talep edilemez.
*Alım satıma veya kiralanmaya konu olan taşınmazın alıcı veya kiracıya hangi ortamda gösterildiğinin bir önemi yoktur. Taşınmaz fiziksel olarak veya elektronik ortamda gösterilmiş olabilir. Her iki hålde de taşınmaz gösterme belgesinin düzenlenmesi gerekir (TTHY m. 19/1). Taraflar arasında yer gösterme belgesi imzalanmışsa ve belgede söz konusu yerin müşteriye gösterildiği açıkça yazıyorsa fiili olarak yer gösterme işleminin yapılmadığı yönünde bir iddia varsa ancak yazılı delille ispatı aranır. Yani tanık beyanlarına itibar edilmez.
*Yer gösterme faaliyeti nedeniyle taşınmaz simsarı herhangi bir ücret isteyemez.
*Yer gösterme sözleşmesi akdedildikten sonra söz konusu taşınmazın sözleşmeyi imzalayan müşterinin akrabaları veya yakınları tarafından satın alınması veya kiralanması sıklıkla yaşanan bir olumsuzluktur.
*Yer gösterme sözleşmelerinde söz konusu taşınmazların herhangi birini sözleşmeye imza atan müşterinin; annesi babası çocukları ile üçüncü derece de dahil olmak üzere kan ve sıhri hısımları ortağı ve idarecisi bulunduğu şirket satın alırsa cezai şart ile birlikte komisyon bedelinin ödeneceğine dair yer gösterme sözleşmesinde eş özel olarak zikredilmediği için Yargıtay’ın yakın tarihli bir kararında komisyon ücreti doğmayacağı Çünkü eşin kan veya sıhri Hısım olmadığı yönünde hüküm verilmiştir. Bu nedenle yer gösterme sözleşmelerinde eş özel olarak yazılmalı, sözleşmede zikredilmelidir.
*Yer gösterme sözleşmelerinin bağlayıcılığı konusunda herhangi bir şüphe ve duraksama olmamakla birlikte Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/621 Esas Ve 2018/1929 Karar künyeli bir içtihatında önemli bir ayrıntıya dikkat çekerek , emlakçı aleyhine karar vermiştir.
Meselenin esası davacı emlakçının aracılık faaliyeti neticesinde tarafların satış konusunda mutabık kalmamış olması satışın yer gösterme sözleşmesinden iki ay kadar sonra mal sahibinin yetkilendirdiği başka bir emlakçının yoğun çaba ve gayreti ile gerçekleşmiş olduğunun anlaşılması karşısında davalı müşterinin komisyon ücreti ödememek için davacıyı, yani emlakçıyı saf dışı bırakmasından söz edilemeyeceği, yer göstermenin tellallık faaliyetine dair bir hazırlık işlemi olup bu faaliyetler neticesinde hiçbir sonuç elde edilememişse sadece yer gösterme işlemine dayanarak hak iddiasında bulunulamayacağı yönündedir.
Tabii ki her olay kendi somut akışı kapsamında değerlendirilerek bir mahkeme ilamının konusu olur. burada yer gösterme sözleşmesi imzalayan emlakçının başkaca bir gayret göstermediği, uzun süre sonra başka bir emlakçının yoğun çabasıyla satışın gerçekleştiği anlaşıldığından sırf yer gösterme işlemi nedeniyle hizmetin tamamlanmadığı yönünde ayrık bir karar verilmiştir.
*Emlak komisyoncusu kendisine yetki verilmemiş bir taşınmazı müşterisine gezdirdiyse dahi yerleşik Yargıtay uygulamasında (yetki almamış olmasına rağmen) bu taşınmazın satılması veya kiralanması için 3 kişiyle yapılan Emlak Komisyon ve Yer Gösterme sözleşmeleri gereğince alacağını talep edebilir.
Ancak komisyoncunun Meslek etiği yönünden mahsurlu bu davranışı nedeniyle ruhsat iptali hatta cezai müeyyide gerektiren bir durum ile karşılaşabileceği göz ardı edilmemelidir.
*Yer gösterme sözleşmesine gezdirilen taşınmazın hem açık adresi hem de tapu bilgilerinin yazılmasında fayda vardır.
Yer Gösterme Sözleşmesi İle Gördüğü Yeri Satın Alan Kişi, Söz Konusu Satış İçin Emlak Komisyoncusunun Yetkilendirilmediği Savunması Yapamaz:
*Emlak danışmanı ile sözleşmeyi imzalayan müşteri kendisine gezdirilen taşınmazı satın alırsa söz konusu Emlak danışmanının satıcı tarafından yetkilendirilmediği savunmasında bulunamaz. Bu gibi durumlarda yetki aranmaz.
*Emlakçılık sözleşmesini imzalayan satıcının Malik dahi olmasına gerek yoktur. Ancak Malik adına attığı imza maliki bağlamaz. Yalnızca kendisi tarafından bağlayıcıdır ve kendi mal varlığıyla sorumludur.
Örneğin sıklıkla yaşandığı üzere hisseli taşınmazlarda taşınmazın tamamının Maliki olmayıp pay sahibi olan kişi taşınmaz satış veya yetki sözleşmesini imzaladığı takdirde sözleşmenin tamamından tek başına sorumlu olup Emlak bedelinin tamamını kendisi ödemekle yükümlüdür.
*Bunun önüne geçmek için hisseli satışlarda her bir hissedarın imzasını almak, emlak komisyoncusu bakımından faydalı olacaktır.
*Aynı şekilde şirket yetkilisi olmadığı halde bir şirket adına Emlak sözleşmesinde alıcı veya satıcı taraf yahut kiralayan veya kiracı taraf olarak imza atan şahıs şahsen sorumlu olur attığı imza şirketi bağlamaz
*Emlakçının hazırladığı sözleşmede sözleşmeye konu olan konut veya iş yerinin banka nezdinde TOKİ tarafından devir alınması suretiyle bir işlem yapılacak ise, bu durumun sözleşmede açıkça yazılması gereklidir .
*Aynı şekilde tapunun verilmeyeceği, bankadan hakkın Devri suretiyle taşınmaz devredileceğine dair net bir açıklama yoksa tapudan devri imkansız olan taşınmazın satışından vazgeçilmesi halinde emlakçı ücrete hak kazanamaz.
- Ücret
- Hak etme zamanı
*Kurumsal Emlak şirketlerinde iş yeri kaşesi veya antetli kağıtla matbu olarak hazırlanan sözleşmede tellalın ünvanı anlaşılır olmalıdır. İş yeri unvanı ile hazırlanan sözleşmeye dayalı olarak emlak danışmanlık ücretini talep edecek kişi, şirket tüzel kişiliği, şirket sahibi veya şirket yetkili temsilcisi olabilir. Aksi takdirde şirket adına yetkisiz kişinin imzaladığı sözleşme geçerli olmayıp aktif dava husumeti doğmadığından davanın reddi söz konusu olabilir
*Ancak ticari işletme unvanı ile yani “Emlak Tüzel Kişisi” olarak yapılan bir yer gösterme sözleşmesi formatında, yer gösteren çalışan emlak tüzel kişisi tarafından yetkilendirilmiş olmasa ve müşteri hukuki olarak tüketici statüsünde olsa bile işletmeyi temsil eden yer gösteren taraf hizmetini ifa etmiş sayılacağından tüketici , yer gösteren kişinin Yetkili olmadığı savunması yapamaz.
* Ancak hukuk mahkemeleri nezdinde konu böyle olmakla birlikte bir Emlak komisyoncusunun kendi portföyünde olmayan bir taşınmazı gezdirmesi ve oraya ait bir yer görme sözleşmesi imzalaması durumunda Gümrük ve Ticaret Bakanlığı tarafından para cezası ile cezalandırılması söz konusu olabilir
*Bugün itibarıyla yürürlükte olan Emlak Danışmanlığı sektörüne ilişkin taşınmaz ticareti hakkındaki yönetmeliğe göre alım satıma aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli oranı sözleşmede belirtilen satış bedelinin katma değer vergisi hariç %4’ünden fazla olamaz . Kiralama halinde bir aylık kira bedelinden daha yüksek bir bedel talep edilemez.
Bir emlakçı, bir taşınmazın alım satımı konusunda her iki tarafla yani hem alıcı hem satıcı ile, kiralanması durumunda da her iki tarafla yani kiralayan ve Kiracı ile ayrı ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapmış olsa da sadece (toplamda) yukarıda belirtilen yekün kadar bir hizmet bedelini alabilir.
Emlak alım satımına dair aracılık sözleşmelerinde müşteri ile Emlak danışmanı arasında hizmet ve yetkilendirme süresi konulması gereklidir. şayet böyle bir süre konulmamışsa sözleşmeye bağlılık ilkesi esas olsa da sınırsız bir süre söz konusu olamayacaktır. Ayrıca sözleşmelerin hakkaniyete aykırı şekilde çok uzun süreli tutulması da Hakim tarafından makul bulunmayabilir.
Aynı şekilde yetkilendirme sözleşmelerinin Her defasında otomatikman uzayacağı şeklindeki sözleşme hükümleri Borçlar kanunu genel işlem koşulları ve 6502 sayılı tüketicinin korunması kanunu kapsamında haksız şart denetimine tabi tutulabilir.
Yönetmelik sözleşmeye bağlılık ve yetki süresi olarak en çok 3 ay süre belirlenebileceğini tarafların Fesih bildiriminde bulunmaması halinde kendiliğinden bu sözleşmenin 3 ay uzayacağını öngörmüştür.
Müşteri birden fazla emlak danışmanı ile sözleşme yaparsa bunların her birine ücret ödemek zorunda kalır. Yani söz konusu taşınmazlar satılır veya kiralanırsa aynı yer için birden fazla Emlak danışmanı ile sözleşme imzalayan kişi her birine ayrı ücret öder.
Tüketiciler için dahi bu hükümler geçerlidir
*Kaparo yani cayma akçesi ile Borçlar Kanunu 177. madde kapsamında düzenlenen bağlanma parası birbirinden kesin şekilde ayrılır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2008/19-398 Esas Ve 2008/407 Karar numaralı ilama göre, aksi açıkça sözleşmede yazmadıkça sözleşme yapılırken bir kimsenin vermiş olduğu bir miktar para cayma parası değil sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilen bağlanma parası sayılır. aksine sözleşme veya yerel adet olmadıkça bağlanma parası esas alacaktan düşülmek üzere gönderilmiş paradır.Yani sözleşmenin yapıldığı sırada verilen paranın bağlanma parası (pey akçesi) olduğu karinedir. Paranın cayma parası olduğunu iddia eden taraf bunu ispat etmekle yükümlüdür. Bağlanma parası olarak verilen para, sözleşme ifa edilmediği takdirde kural olarak parayı verene iade edilir. Eş söylemle kapora gönderiliyorsa bunun kaparo veya bağlanma cayma bedeli/akçesi olduğu açıkça yazılmalıdır.
*Satıştan tek taraflı olarak vazgeçen kişinin her iki tarafa ait satış komisyon hizmet bedelini ödemesi gerektiğine ilişkin sözleşme maddesi cezai şart sayılır ve geçerlidir. Yargıtay kararları bu konuda kesindir.
*Geçerli olmayan bir akit dolayısıyla ödenmiş bulunan pey akçesinin veya cayma akçesinin geri verilmesi sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince istenebilir. Kaparo (cayma parası) ödemiş olan alıcılar sözleşmeden haklı nedenle cayarsa bu bedelin geri ödenmesi gerekir.
*Taşınmaza dair satış işlemi resmi şekilde yapılmamışsa veya Emlak komisyoncusunun dayandığı sözleşmenin kendisi geçersizse kaparo hükümleri kendiliğinden geçersiz sayılacaktır. Bu durumlarda kaparo iade edilmelidir
Kredi ile satın alınan taşınmazlar bakımından, Emlak Sözleşmesinde yahut “Yer Gösterme Sözleşmesi”nde Kredi çıkmaması durumunda sözleşmenin iptal olunacağı veya Emlak Komisyon Bedeli ödenmeyeceği yönünde açık bir madde yoksa, kredinin çıkmaması durumu emlakçıya atfedilecek bir kusur nedeniyle oluşmadığı müddetçe emlak komisyon bedelinin müşteri tarafından ödenmesi gerekir.
*Şayet Emlak sözleşmesinin tarafı olan kişi Tacir veya Ticaret Tüzel Kişisi değilse cezai şart Yargıtay kararlarına göre fahiş bulunursa indirilir. Ancak genel olarak komisyon ücretini geçmeyen cezai şart fahiş bulunmamaktadır. Ancak tacirler ve ticaret tüzel kişileri cezai şartın fahiş olduğunu iddia edemezler. Buna göre, konusu emlak satışı olan ve alıcısı gerçek şahıs yani tüketici olan bir taşınmaz için %4 emlak komisyonu ve %4 cezai şart kararlaştırılabilir. Ancak emlak komisyonunu aşan miktarda cezai şart sözleşmeye yazılsa dahi fahiş olduğu öne sürülebilir ve genel olarak Yerleşik Yargıtay Uygulaması gereğince bu durumda cezai şart tenkis edilir (indirilir). Ancak ticari bir satışta mesela satılan yer arsa ve alıcı tacir ise, %3 komisyon ve %8 cezai şart yazılmış dahi olsa, tenkisi olağan şartlarda mahkeme tarafından uygun bulunmaz.
*Komisyon sözleşmesinde taşınmazın değeri belirtildiyse belirleyici olan budur tapuda gösterilen satış Bedeli hukuki Uyuşmazlık yaşanması durumunda mahkeme nezdinde bağlayıcı değildir.
*Emlak Komisyon ve aracılık sözleşmesinde 3 ayı geçmemek üzere sözleşmenin süresi belirlenebilir. ve bu sürenin taraflardan birinin yazılı bildirimde bulunmaması halinde bir 3 ay daha uzayacağı sözleşmeye yazılabilir.
*Borçlar kanunu 521. maddenin 1. cümlesi hükmünün aksi kararlaştırılabildiğinden, iş sahibinin kendisine teklif olunan 3 kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi veya satıştan vazgeçmesi halinde emlakçının ücrete hak kazanacağına ilişkin maddeler geçerlidir.
Her ne kadar borçlar kanununda yaptığı faaliyet sonucunda ücrete hak kazanır şeklinde bir ifade kullanıldıysa da asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması yeterli olup ücret alacağının doğumu için bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir.
Şayet emlak komisyon bedelini geciktirici şarta bağlanmış olduğu görülüyorsa bu şartın gerçekleşmesi beklenmelidir.
Ancak Emlakçılık özünde fırsat gösterme olan bir simsarlık faaliyeti olduğu için, fırsat gösterildiği müşteri bulunduğu halde Akit yapmaktan imtina eden tarafın sanki akit gerçekleşmiş gibi her iki tarafın komisyonunu da karşılaması gerektiğine ilişkin cezai şartlar geçerlidir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2014/1 esas 2015/1539 karar numaralı ilamında bunu açıkça hükme bağlamıştır.
Sadece konut veya tatil yeri olarak değerlendirilebilecek taşınmazlara dair hizmetler bakımından, taraflardan birisi emlak danışmanı tacir ise, satıcı/kiralayan adayının tüketici statüsünden söz edilebilir.
Arsa, iş yeri, turistik tesis, sanayi tesislerine ait hiçbir işlemde tüketici mahkemeleri görevli değildir.
Ancak emlak komisyoncusu taraf bir tüzel kişilik ve tacir ise, müşterisi de tacir kişi veya ticari işletme ise, hukuki uyuşmazlığa ticaret mahkemeleri bakar.
Geriye kalan bütün hallerde Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Yargıtaya göre emlakçı yani taşınmaz simsarı, aynı taşınmazın satışı veya kiraya verilmesi nedeniyle üst üste iki defa emlak komisyon ücretine hak kazanamaz.
Örneğin aşağıda gösterilen Yargıtay kararında müşteri satıştan vazgeçtiği için dava konusu taşınmaz kendisine satılmadığı halde, emlakçı buranın satışını başkasına yapıp komisyon ücretini aldığı için vazgeçen müşterisinden komisyon ücreti talep edemeyecektir.
Özet: Her ne kadar taraflar arasında 18.07.2011 tarihinde simsarlık sözleşmesi imzalanmış ise de, davalının vazgeçmesi nedeniyle dava konusu taşınmazlar davalıya satılmamıştır. Davacının, taşınmazların dava dışı Saban Taşcan’a satışının yapılması ve bu kişiden simsarlık ücretini almasından sonra aynı taşınmazların satışından vazgeçildiği iddiasıyla eldeki
davayı açması hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olup, davacı eldeki davada ayrıca davalıdan simsarlık ücretini talep etmesinde iyi niyetli değildir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas:2018/1110 Karar: 2020/1006 Karar Tarihi:08.12.2020)